土地管理法修正案已正式通過了表決，土地管理法，會在正式落地施行。即明拆遷律師注意到，這一次修法，征地補償發(fā)生了重大變化。新土地管理法棄用了土地年產(chǎn)值倍數(shù)的征地補償計算方法，改為使用片區(qū)綜合地價作為土地征收補償?shù)闹饕獏⒖?。肯定很多農(nóng)民朋友要問了，兩種計算方法到底哪種更劃算，對于農(nóng)民朋友的征地補償有什么影響呢?

下面即明拆遷律師就這兩個問題具體來為大家科普分析。

當(dāng)前仍按照年產(chǎn)值倍數(shù)法計算征地補償，標(biāo)準(zhǔn)偏低，補償機制不健全

按土地年產(chǎn)值倍數(shù)法計算征地補償，

一是要考慮土地類型，農(nóng)用地的種類也很多，耕地、林地、基本農(nóng)田的補償都會有一定差距，其中基本農(nóng)田能得到最高的賠償系數(shù)。

二是要考慮土地分級(按照土地肥力分級，肥力越好，補償越高)，

三是要考慮地上農(nóng)作物的價值及數(shù)量。這三塊疊加到一起，考察三年的平均產(chǎn)值，基本上就是計算該地塊的土地年產(chǎn)值的主要標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)行《土地管理法》，采用的是土地年產(chǎn)值乘以一定倍數(shù)來進行計算征地補償費。

主要參考的是《土地管理法》第四十七條規(guī)定。征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。同時，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

各地征地補償通常是給了20多倍的補償系數(shù)，甚至30倍。單從賠償系數(shù)來看，給的確實不低，但是這個系數(shù)從根本上還要受土地年產(chǎn)值的影響。

從當(dāng)前的農(nóng)民的種植情況來看，種植糧食依舊是主流，這也決定了土地年產(chǎn)值高不了。很多地方給出的土地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)通常為1500元-1800元/畝左右，如果乘以20倍，一畝土地的補償費只有3-3.6萬元;即便按最高系數(shù)的30倍計算也才4.5-5.2萬元/畝左右的征地補償費。如果，一戶農(nóng)民擁有3畝土地，那么其拿到的征地補償費也就10多萬。

考慮到當(dāng)今的房價、物價，老百姓的生活成本是極高的，而失去土地之后，農(nóng)民的生活開支也會增大，10多萬的征地補償費其實很難保障農(nóng)民的長遠生計。

用區(qū)片綜合地價替代土地年產(chǎn)值，農(nóng)民在征地時拿的補償更多了嗎?

那么，什么是區(qū)片綜合地價呢?

征地區(qū)片綜合地價是征地綜合補償標(biāo)準(zhǔn)，制訂時要考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素進行測算。并且片區(qū)綜合地價3-5年必須更新一次。

經(jīng)過一對比，其實咱們也能看明白，區(qū)片綜合地價的考核體系更加完善科學(xué)。在上述年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，還考慮到了土地供求關(guān)系及經(jīng)濟發(fā)展水平、最低生活保障，估值更準(zhǔn)確，補償也更人性化和市場化。

因此，相較于單一的土地年產(chǎn)值乘以一定倍數(shù)的征地補償計算方法，片區(qū)綜合地價，相對地補償水平會更高更全面。農(nóng)民朋友在征地時拿到的補償確實更多了。

征收補償?shù)幕驹瓌t被寫入新土地管理法

新土地管理法還首次明確提出，征收補償?shù)幕驹瓌t是"保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障"。

簡單說就是，農(nóng)民在征地前是什么樣的生活水平，在征地后，至少應(yīng)當(dāng)維持這種生活水平或有所改善提高。否則，越拆越窮，那就違背了這一補償原則。如果給出的征地補償標(biāo)準(zhǔn)確實不合理，咱們是可以走法律途徑維護自己的合法權(quán)益的。

看完了即明拆遷律師為大家做的科普解讀，相信大家對于新舊土地管理法在征地補償方面的巨大變化，一定有了比較清晰的認識。

對于被征地農(nóng)民朋友來說，新土地管理法是土地權(quán)益的守護者。再等4個多月，新《土地管理法》就會正式生效了，讓我們翹首以待。