司法拍賣這個詞相信大家都不會在陌生了,隨著現(xiàn)在社會的發(fā)展,司法拍賣也越來越尋常,對于那些不能還請債務(wù)的債務(wù)人的財產(chǎn),人民法院可以依照程序?qū)ζ溥M行拍賣,而有些人對于拍賣的東西是否有法律保障還有一定的疑問,今天小編就給大家整理一下關(guān)于司法拍賣房屋到底能不能買這個問題的資料。
司法拍賣房屋到底能不能買
法院拍賣的房子能買,但是要注意以下幾類風險,如果風險過大,建議謹慎決定是否參與競買。
一、房屋所有權(quán)證的**難以確定
因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等***主管部門拿到相應(yīng)的審批文件,而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證**的信息,因此就會導致拍賣房屋的所有權(quán)證書**會出現(xiàn)問題。
如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風險?要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況,如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備,則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書**房屋所有權(quán)證。
那么,如果該房屋在法院查封之前沒有**產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記,且沒有**的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件,相關(guān)***主管部門不予登記的,這種情況購買查封的房屋是沒法**房屋所有權(quán)證書的。但如果原所有權(quán)人不能**產(chǎn)權(quán)登記的情況,只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無法**,那么條件具備后或法院通過強制執(zhí)行使之能**所有權(quán)登記手續(xù)的,購房人也可以**房屋所有權(quán)。
二、房屋質(zhì)量沒保障
因為在法院委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時,通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述,對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此,即便進行了現(xiàn)場查勘,也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風險。
一般來說,如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房,這種房屋經(jīng)常會因為在施工時偷工減料,開發(fā)商使用的建筑材料以次充好,導致存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用,因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為,房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況,拍賣公司又將這一情況如實告知競買人,并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣,就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務(wù),應(yīng)對拍賣標的物了解清楚后參與競買,所以只要實際參與了,法院就會推定自愿接受這種現(xiàn)實,因此通常情況下,不會支持競買人的訴求。
三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)
《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后,據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤,被人民法院撤銷的,對已被執(zhí)行的財產(chǎn),人民法院應(yīng)當作出裁定,責令取得財產(chǎn)的人返還;拒不返還的,強制執(zhí)行?!边@一規(guī)定,就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn),法院錯判后,可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。通俗地講,“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后,原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷,以至于取得財產(chǎn)的一方當事人喪失了取得的合法依據(jù),法院重新采取執(zhí)行措施,將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人,恢復(fù)到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。如何對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)?我們認為,應(yīng)該適用善意取得制度來與之相抗衡,法律基本的價值取向應(yīng)當是保障交易安全。出賣人或者為他人設(shè)立擔保物權(quán)的人,是無權(quán)處分人,買受人及取得擔保物權(quán)人是善意(不知情且無過失)的當事人時,則可善意取得房產(chǎn)的所有權(quán)或者擔保物權(quán)。因此,為了保障交易安全,最大限度保護通過拍賣取得房產(chǎn)的當事人利益,法律應(yīng)該賦予善意取得對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。同時,因錯判遭受損失者,應(yīng)該通過司法途徑獲得賠償。這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見,但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前,在這種情況下沒有明確的法律規(guī)定可以通過善意取得制度來進行救濟,所以最現(xiàn)實的辦法可能就是選擇與相關(guān)當事人達成和解協(xié)議,做出一定讓步了。
《民法典》(自施行)
第三百一十一條??無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):
(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意;
(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;
(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權(quán)的,參照適用前兩款規(guī)定。
四、購房成本風險
這里面通常包含兩方面,一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款,競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同,拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用,一是拍賣保證金,二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。
其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”,競拍人應(yīng)在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶,并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司**報名競買手續(xù)。
拍賣成交后,競拍人的保證金沖抵購房款,如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競拍成功后,競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費外,還要根據(jù)具體成交金額,支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%~5%之間。
另外,如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán),那么,在拍得房屋后**所有權(quán)證時,還必須補繳土地出讓金。因此,在參與拍賣時,還必須留心土地使用權(quán)取得問題。
五、實際居住人拒絕搬離房屋
如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況,在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走,進而引發(fā)新的訴訟。這個風險一般是比較少見的,但在我們**的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過。這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買賣的連環(huán)訴訟中,銀行享有房屋的抵押權(quán),通過法院直接拍賣使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到,拒絕搬離房屋,這種情況下一般要等到租賃合同到期后實際入住人才搬離房屋?;蛘撸课菟袡?quán)人惡意將房屋賣給第二手購買人,由于第二手購買人已經(jīng)支付了全部購房款,**了入住手續(xù),并對房屋進行裝修,第二手購買人拒絕搬離。這種情況下,過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人,拍賣人方可入住。
相信大家通過閱讀上面這些材料,已經(jīng)對司法拍賣房屋到底能不能買這個問題有了一定的了解,司法拍賣的房屋是可以購買的,并且購買的拍賣的房屋是有法律保障的,所以如果想要參加拍賣的朋友可以多關(guān)注一下關(guān)于法院公布的拍賣信息,希望以上這些資料能對大家有所幫助。