恒大之所以走的今天這個財務(wù)困境，其實(shí)用一個字就可以概括了，那就是“賭”。可以說，恒大做了一個人類歷史上，作為一個商業(yè)公司所能做的最大的賭局。很不幸的，賭輸了。我們就來復(fù)盤一下這個賭局。

我們知道，過去二十年，房地產(chǎn)公司壯大得非?？?，中國有著全世界最大最多的房地產(chǎn)公司。但是房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)利潤率并不高，百分之十幾而已。那么這些房地產(chǎn)公司是怎么快速做大的呢？我先舉例子說一下。

比如說，我是一個房地產(chǎn)公司，我籌集了1300億現(xiàn)金。干什么呢，用來拿地。我全拍成地，哪塊地好我拍哪塊。

我拿到地之后，直接就把這塊地抵押給銀行和信托，再借出錢來。能借多少呢？可能1000億，可能1300億全借出來，甚至還可能借到1500億。看你這塊地怎么樣了，好地甚至還能溢價借。比如說，我又借了1300億，用來干什么呢？繼續(xù)拿地。

我又拿了1300億的地，反手就又抵押了，抵押給銀行，信托或者其它的金融機(jī)構(gòu)，繼續(xù)借錢。我又借來了1300億，繼續(xù)參加土拍，繼續(xù)拿地。拿到的地繼續(xù)抵押貸款，貸出的款繼續(xù)拿地。就這樣循環(huán)。

當(dāng)然這個循環(huán)次數(shù)不會太多，一般的房地產(chǎn)公司循環(huán)個兩三次就不錯了。為了方便大家理解，我們假設(shè)我這個房地產(chǎn)公司就這樣循環(huán)，用1300億本金拿地，抵押貸款，再拿地，再貸款。最終我拍下了一萬億的土地，但是同時，我也背負(fù)了8700億的負(fù)債，對吧？

那我怎么掙錢呢？我會算好時機(jī)開工，等我預(yù)售證下來，房子可以賣的時候，正好趕上下一波房價上漲周期，我就掙大發(fā)了。房價上漲的時候房子好賣得很，我這一萬億的土地，蓋成房子最少我能賣兩萬億，這是最少的。我拿到兩萬億的現(xiàn)金，還掉8700億負(fù)債，這兩萬億的房子，建筑成本加上營銷，所有的成本不會超過5000億，把成本去掉，我還能剩多少呢？兩萬億減8700億再減5000億，我能掙6300億。大家不要忘了我的本金是多少啊，只有1300億，1300億變成了6300億，房地產(chǎn)公司就是這么掙錢的。

可能有些朋友會覺得奇怪，你的錢都用來拍地了，你哪兒來的錢蓋房子呢，最少預(yù)售證下來之前，你地基得打好吧？框架你得完成一部分吧？你哪兒來的錢？

其實(shí)行業(yè)里的人都知道，房地產(chǎn)公司蓋房是不需要花錢的，你有地就行了。預(yù)售證下來之前的工程款基本上都是建筑公司墊資的。要不然恒大那么多的商票是怎么回事？等到預(yù)售證下來，自然就來錢了，賣房款就進(jìn)來了。

這就是以往二十年房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，房地產(chǎn)公司所有的錢都用來囤地，留個幾十億夠公司周轉(zhuǎn)就行了，你囤的地越多，加的杠桿越大，欠的債越多，未來你掙得錢就越多。

說到這兒，大家可能就理解了，國家為什么要給房地產(chǎn)企業(yè)劃定三道紅線，不允許你欠那么多錢了。賣房的錢也要托管了，你房子蓋到什么程度，銀行給你放多少款。這些政策真是穩(wěn)準(zhǔn)狠，招招都打到了房地產(chǎn)企業(yè)的七寸上了。

咱們再來說一個問題，那就是我怎么才能算好時機(jī)，等我房子能賣的時候正好是房價開始上漲的時候呢？

其實(shí)這個更簡單，中國的房價上漲周期是很明顯的，咱們從步入本世紀(jì)開始算，2003年非典過后，房價漲了一波，下一次上漲是什么時候呢？2009年金融危機(jī)過后。再下一次呢？2016年。你要按照這個時間周期算，六年左右一波。什么時候房價會再上漲呢？那不就是現(xiàn)在嘛。

其實(shí)這個時間周期是沒問題的，去年下半年深圳上海的房價不就開始漲了嗎？如果不是國家及時出手摁住了，那現(xiàn)在真的不敢想。歷次房價上漲都是從一線蔓延到全國的，這次也不例外，值得慶幸的是，國家及時出手了，一棍子夯死了。

這兩個問題講完了，你就知道恒大的根本原因了。不得不承認(rèn)，恒大的算計是非常精準(zhǔn)的。2018年國家調(diào)控房地產(chǎn)，很多房地產(chǎn)公司都在瘦身準(zhǔn)備過冬，萬科高喊“活下去”，大家應(yīng)該都有印象。但是恒大呢？逆勢擴(kuò)張，現(xiàn)在恒大的土地儲備全國第一。怎么拿的地？就是我剛才舉得那個例子。時間周期呢？也賭對了。

如果說這次恒大賭贏了，去年下半年開始的房價上漲，如果說國家沒有控制住，那會是一個什么樣的結(jié)果呢？對恒大來說就是四個字：“一戰(zhàn)封神”！人類歷史上最大的房地產(chǎn)企業(yè)就此誕生，全世界的房地產(chǎn)公司，有一個算一個，在恒大的面前全是弟弟。所以我說，恒大此舉可以說是人類歷史上商業(yè)公司所下的最大賭局，就賭今年的房價上漲。一戰(zhàn)封神。

那有人問了，如果賭輸了呢？你不是已經(jīng)看見了嗎？現(xiàn)在就賭輸了嘛。輸?shù)脑虼蠹乙仓?，你其?shí)步步都走對了，就是沒估算到國家控制房價的決心如此之大。還是輸了。

下一個問題，全國這么多房產(chǎn)公司，別人怎么不賭？恒大為什么要賭？其實(shí)不光是恒大，還有一些房產(chǎn)公司也是這么做的，無非沒有恒大下得賭注大而已。恒大要賭，有兩個原因，一個是它愿意賭，第二是它敢賭。

愿意賭的原因很簡單，誘惑太大了，一旦賭贏就可以唱歌了，“你在那萬人中央，感受那萬丈榮光?！币粦?zhàn)封神嘛。這個就不說了，我們重點(diǎn)說說它敢賭的原因。

恒大這些年分紅很厲害，600多億分紅了，許家印自己就拿了400億，這400億啊，子孫十八代都花不完了。那為什么不敢賭？贏了，唱歌。輸了也不影響生活啊。換成我我也敢。

這也是現(xiàn)在輿論爭論的地方，很多人都在問這合理嗎？這個問題不好說，我們客觀地來講一下吧。

開過公司的人都知道，公司是干什么的？其實(shí)是用來切割風(fēng)險的。我拿我自己來舉例子。

很多朋友都知道我以前開過婚慶公司，其實(shí)不管什么地方您去看一看，從事婚慶禮儀服務(wù)的，規(guī)模不大的，基本上注冊的都是個體戶，很少有公司性質(zhì)的。為什么呢？麻煩，你得做賬。未來不想干了，注銷也是麻煩。但是我一開始注冊的就是公司，目的就是為了切割風(fēng)險。

我們當(dāng)然對客戶是全力以赴的，但是你不能保證掌控一切啊，萬一出點(diǎn)什么事兒呢？truss架子上的燈光掉下來砸著誰了，或者著火了，這些你掌控不了的。萬一玩砸了，客戶索賠五十萬，那我的公司注冊資本就十萬，我賠你十萬就到頭了。至于說我個人有百萬資產(chǎn)千萬資產(chǎn)，那是我的，跟公司沒關(guān)系。我賠不了你一分錢。

恒大其實(shí)也是這么回事，今年恒大還想分紅，被監(jiān)管叫停了，你公司都這樣了你還分紅呢？沒分紅之前，錢是公司的錢，叫停是應(yīng)該的，你先處理你公司的事兒。但是說實(shí)在話，已經(jīng)分出去的紅利，只要許家印按照規(guī)定交過稅了，那就是他的合法財產(chǎn)了。你再想拿回來處理公司的事兒，不可能了。這是沒辦法的事兒，全世界都是這個路數(shù)，法律也沒轍。

可能很多人想不通，那就這么便宜他了嗎？只能說不一定。我說個微妙點(diǎn)的吧，這部分需要悟了。

恒大除了房產(chǎn)之外，還有一些副業(yè)的，礦泉水，汽車，足球什么的。這一段時間大家聽說過這些業(yè)務(wù)有什么消息嗎？我是沒聽到，最少大的消息沒有聽到。我跟大家講，沒有消息就是好消息。大家先琢磨一下這句話怎么理解。

國家是希望恒大能夠全力以赴自救，有多大的勁兒使多大的勁兒，盡可能減少損失和影響。有人說了，那么多土地儲備拿出來賣了唄，他賣不了，剛才不是說了嘛，土地都抵押了。不管你用什么辦法吧，要的是你全力以赴解決問題的態(tài)度，還有行動。

如果說恒大確實(shí)全力以赴了，吃奶的勁兒都使出來了，即使說還有一些后遺癥，國家也是愿意出手幫一把的，畢竟這個體量太大了。而且，能體面點(diǎn)還是體面點(diǎn)好。

但是，如果說恒大不想努力，繼續(xù)幻想大而不能倒，想把這爛攤子甩給社會。那估計也不好甩，想讓別人幫忙擦屁股，你自己的事兒總得說清楚吧，你這些個副業(yè)說道說道唄。我估計恒大想把這些副業(yè)解釋清楚還是有點(diǎn)難度的。所以我說，有些事情啊，沒有消息就是好消息。而且這一段時間，恒大在自救的過程中態(tài)度還是不錯的，也在做。至于能做到什么樣？有時候看似不相干的小消息說不定還是大消息呢。這方面大家自己琢磨吧。

接下來就要引發(fā)思考了，恒大現(xiàn)在可以告訴我們一個道理：做事創(chuàng)業(yè)激進(jìn)點(diǎn)是可以的，但是不能抱著賭一把定生死的態(tài)度去做，成則為王敗則死萬萬不可取。一旦有一搏定生死的念頭，即使說你步步都走對了，也不一定能成功。恒大這個例子多典型啊。

最后我們說說涉及到自身的一些朋友怎么辦？其實(shí)對于這些朋友來說，真的沒有好的建議，只能是走一步看一步。主要還是看恒大自身的態(tài)度，還是那句話，恒大全力以赴解決問題，會有人幫他的。即使有一些問題恒大真的解決不了了，比如這個樓盤恒大確實(shí)努力了，許老板把私產(chǎn)都拿出來了，但是拼死都解決不了了，大概率會有央企接盤。但是，如果沒這態(tài)度也沒行動，那真不好說。

可能還有一些朋友，想趁此撿個漏，當(dāng)然有撿漏的可能啊。那這個漏能不能撿呢？我認(rèn)為即使能撿也不占多數(shù)。有些人能得到一些真實(shí)的信息，他們真的可能撿到。但是多數(shù)人信息是不對等的，只抱著一個想撿漏的樸素愿望跑去了。那還是多聽聽老祖宗的話：君子不立危墻之下。