本文回遷房能否買賣、買賣需要注意的事項作相關(guān)分析?；剡w房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權(quán)屬證書的房屋。下面小編就為您詳細(xì)介紹。

一、回遷房可以進行買賣嗎,買賣時需要注意什么

未取得房產(chǎn)證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！痹摋l真實的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。所以在滿足相應(yīng)條件下回遷房可以買賣。

二、房屋交易稅由買方負(fù)擔(dān)的約定是否有效

自從二手房市場出現(xiàn)至今，本來應(yīng)由賣家來支付的營業(yè)稅、個人所得稅，卻通過約定轉(zhuǎn)嫁到了買家頭上，而熟悉二手房市場的人都知道，這是二手房交易市場的“潛規(guī)則”。對于房屋交易雙方的該項約定是否合法有效呢?房屋交易雙方的這種約定并不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。雖然我國稅收管理方面的法律、法規(guī)對于各種稅收的征收均明確規(guī)定了稅種、稅率、稅額及納稅義務(wù)人，但是并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納稅款，即對于實際由誰繳納稅款并未作出強制性或禁止性規(guī)定。因此，如果合同當(dāng)事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，并不違反法律規(guī)定，也不損害國家利益，對其約定應(yīng)認(rèn)定為有效。

值得注意的是，回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費，這兩次稅費應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。

三、特別需要注意的問題

上述幾點，一般的房屋買賣合同中也會涉及，但對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

1、嚴(yán)防“一房數(shù)賣”

回遷房買賣無法**預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。

當(dāng)前我國民事立法采用的是債權(quán)***的物權(quán)變動模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并**了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下，先**商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);其次是出賣人先行交付，買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應(yīng)予以支持。

因此，出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。

2、一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間

簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法**過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起**房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

3、買方要留尾款

沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

4、要求賣方的配偶簽名

實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。

5、盡量要求賣方的靠前順序繼承人簽字

因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的靠前順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認(rèn)可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的靠前順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。

四、“改合同”法律性質(zhì)和法律后果

以上三大點，不管在簽訂回遷房買賣合同還是未取得房屋權(quán)屬證書的正規(guī)商品房買賣合同時，都是可以通用的，但在未取得房屋權(quán)屬證書的正規(guī)商品房買賣合同時，往往會涉及“改合同”的問題，那么“改合同”法律性質(zhì)和法律后果是什么?

在法律上，“改合同”實際上是先解除上家與開發(fā)商的合同，再由開發(fā)商直接與下家簽訂新的商品房買賣合同以進行轉(zhuǎn)讓的行為。在商品房預(yù)售時，***客(上家)想炒房，開發(fā)商也想?yún)R集部分建設(shè)資金，雙方利益一致、一拍即合，有的***者在最初購房時就跟開發(fā)商說好，讓他們在改合同時提供方便。而從簽合同到交房還有較長的一段時間，***者簽合同后等到房價漲得差不多了，就抓緊在交房前把房子賣出去，不然等到**后再賣，5年之內(nèi)要交5.5%的營業(yè)稅，減少了炒房的利潤;5年之后賣的話要長期占用資金，有違炒房初衷。為了盡快脫手，他們的出價一般比同期開發(fā)商的出價略低。

“改合同”實質(zhì)上系利用房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同這一合法形式，以掩蓋逃稅的非法目的，損害國家稅收利益，顯然違反合同法第五十二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

然而前文所述，未取得房產(chǎn)證回遷房(商品房)買賣合同是有效的，“改合同”確實不允許的，二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房產(chǎn)證回遷房(商品房)買賣合同可以等到上家取得房產(chǎn)證，并繳納有關(guān)稅費后，再轉(zhuǎn)讓給下家，該合同當(dāng)然是有效的。也就是說，“改合同”條款是無效的，但不影響合同其它條款的效力。

小編為您整理這篇文章，希望能更好的幫助您了解關(guān)于回遷房可以進行買賣嗎,買賣時需要注意什么的法律知識，歡迎瀏覽。