城市房價的飛漲帶動了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),但是小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證,按照國家的相關(guān)要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的購房合同在國土房管局不會給予備案,是屬于無效合同。本文就小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題為大家分析,僅作參考。
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力和風險
(一)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的效力
小產(chǎn)權(quán)房合同的效力以認定無效為原則,以認定有效為例外,例外的情況是:如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員,經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的,可以認定合同有效。
(二)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的風險
1、無法取得房屋使用權(quán):《民法典》規(guī)定:
靠前百五十七條??民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后,行為人因該行為取得的財產(chǎn),應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。
違法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售者不具備房屋建設(shè)、銷售資格,沒有在***部門登記備案?,F(xiàn)實中因小產(chǎn)權(quán)房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況,導致大量購房者無法取得房屋占有使用權(quán),在合同無效情況下也無法獲得法律支持。
2、不能**房產(chǎn)證:《關(guān)于加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》第十條規(guī)定,對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地,不得登記發(fā)證。
3、不能上市交易:小產(chǎn)權(quán)房不是商品房,即使是合法的小產(chǎn)權(quán)房目前也沒有完全放開流轉(zhuǎn),不能上市交易,無法**抵押貸款,無法對抗國家的征地和拆遷,購房者很難得到補償。
4、沒有質(zhì)量保證:目前,絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權(quán)房在建造時,無規(guī)劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可,也沒有施工監(jiān)理、竣工驗收,是沒有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權(quán)房在實際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問題,更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標準。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量***,甚至變成危房或房屋倒塌,購房者想維權(quán)都找不到對象,只能自行承擔損失。
5、可能被***或沒收:《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定,“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的,由縣級以上地方人民***城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè);無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款?!币坏┻`法小產(chǎn)權(quán)房被依法***或者沒收,購房者將無法獲得任何補償,面臨血本無歸的巨大風險。
閱讀了上面的案例及客服分析,相信大家對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的問題都有了一個大致了解,如果您還有小產(chǎn)權(quán)房買賣相關(guān)的法律疑問,歡迎免費咨詢我們的律師,他們將會為您提供解答。