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現(xiàn)在對于很多人來說，最大的壓力就是買房。在買房之前，他們努力想擁有一套屬于自己的房子。買房后壓力倍增，生活質(zhì)量急劇下降。原因很簡單。買房不僅是前期的首付，后期還要還房貸。

可見，在買房之前，不僅要清楚了解項目信息，還要掌握按揭的相關(guān)知識。

貸款年限

貸款年限為整數(shù)年，一般為5年、10年、15年、20年、30年，可以根據(jù)你的還款能力決定。如果是公積金貸款，房齡5年的第二套新房，最長可貸30年，如果是5年以外的房子，最長可貸15年。

年齡方面，各家銀行對借款人的年齡要求不同。有的銀行要求男性借款人不到65歲，女性借款人不到60歲；一些銀行要求借款人年齡小于70歲。

如果還款能力強，建議盡量縮短使用年限。畢竟60歲以后繼續(xù)工作的機會比較少。

貸多少合適

目前我國的住房貸款主要有以下兩種：公積金貸款和商業(yè)貸款。眾所周知，公積金貸款年利率為3.25%(5年以上)；商業(yè)貸款方面，根據(jù)央行最新標(biāo)準(zhǔn)，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮。

不管是寶雞還是其他城市，貸款買房首套肯定是最劃算的。寶雞首套房首付30%，利率比二套房低。如果以后想貸款買二套房，首付可能要從30%提高到40%，甚至更高。此外，利率還會更高。

所以不管你手里錢多還是錢少，如果是首套房都應(yīng)該盡可能首付3成，貸款7成，就算手頭有余錢還可以用做其他。

還款方式

目前，我國房貸的還款方式只有兩種：即等額本息和等額本金。

等額本金：

即每月支付固定的本金利息。這種房貸還款方式的特點是前期月供高，后期還清大部分本金后迅速下降。

等額本息：

每個月的月供金額是固定的，包含浮動的本金利息。特點：量是固定的，所以好記。然后，最初的月供幾乎全是利息，越往后本金的比例越大，最后支付的幾乎都是本金。

以總房價70萬，首付30%，商業(yè)貸款49萬，還款期30年計算(以下數(shù)據(jù)均用房貸計算器計算):

基準(zhǔn)利率4.9%，還款周期30年，等額還款月供約2600.56元；

可以發(fā)現(xiàn)，等額本息，每月還款2600元，共支付利息近45萬元；在平均資本上，每月還款額逐月遞減，總利息約36萬，比等額本息少了近9萬。而且寶雞的銀行利率都上浮了，利率遠不止4.9。

等額本金確實要比等額本息少一大部分利息，但是不是每一個人都適合等額本金的還款方式,不難發(fā)現(xiàn)，在還款初期，每月支付的平均資本要比等額本息多得多。我們每個月的工資是有限的，生活中還有很多其他的額外支出，所以不能把收入都花在月供上。

因此，對于工資水平不高的購房者來說還是選擇等額本息的還款方式等適合一些，以防后期出現(xiàn)斷供。

另外，對于會投資的人來說，多余的錢可以用來投資，投資的收益可能遠遠超過多出來的利息。

當(dāng)然，如果對你經(jīng)濟水平較好，還款根本不是問題，還是優(yōu)先推薦等額本金的還款方式。

提前還貸

根據(jù)銀行的統(tǒng)計，90%的人會選擇提前還貸。原因很簡單。第一，銀行的利率高。第二，很多人受到傳統(tǒng)觀念的束縛，覺得欠銀行的錢不舒服。

其實你在辦理按揭貸款的時候，置業(yè)顧問或者銀行都會告訴你，只要貸款還滿一年，就可以大額甚至提前還款。

是要提前房貸，還是要具體情況具體分析。在用公積金貸款買房的人，建議還是不要提前還清房貸，因為公積金的貸款利率是最低的,通貨膨脹和貨幣貶值的比率比這還要高。

有了商業(yè)貸款，如果是等額本息還款方式，只要能在貸款期限的前三分之一的時間內(nèi)還清還是合算的.因為這種方式，前幾年月供的利息比例比較高，還得越早，省的錢就越多，付的利息就越少。

因為等額本金的還款方式則需要在貸款期限的錢二分之一的時間內(nèi)還清才合算。每月支付的本金是固定的，所以

取，一是按照提前還款時的未結(jié)余額的百分比計算（一般是2%到5%），二是若干個月份的利息。

各銀行政策

【招商銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取不低于實際還款額三個月的利息。貸款滿一年后提前還款，收取不低于實際還款額一個月的利息。

【建設(shè)銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取提前還款額的百分之三。

貸款一年到兩年提前還款，收取提前還款額的百分之二。

貸款兩年到三年提前還款，收取提前還款額的百分之一。

【農(nóng)業(yè)銀行】

貸款不滿一年提前還款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率為貸款利率除以12個月減去還款月數(shù)。

貸款滿一年后提前還款，只要之前沒有任何提前還款記錄，則不收取違約金。如已采取過提前還款的，一年之后再申請者，也不收取違約金。

【工商銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取提前還款金額的百分之五作為違約金。

貸款滿一年后提前還款，則不收取任何違約金。

【中國銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取最高不超過六個月利息違約金（按照提前還款日的貸款利率計算）。

貸款滿一年后提前還款，則不收取違約金。

【交通銀行】

部分提前還貸規(guī)定最低不能少于每月還款額的6倍，最高不能超過每月還款額的35％，部分提前還款者可每年免費還款一次。

全部提前還款者需承擔(dān)支付違約金，收取當(dāng)次還款金額的1％。但具體還款金額還需按照合同實施。

【廣發(fā)銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取兩個月利息作為違約金。

貸款滿一年后提前還款，不收取任何違約金。

【光大銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取3％～6％的利息作為違約金，具體還要按照合同規(guī)定實施。

貸款滿一年后提前還款，不收取任何違約金。

【浦發(fā)銀行】

貸款不滿一年提前還款，收取1.5％或3％不同利息，也有不收取違約金的，合同規(guī)定多少就收取多少。

貸款滿一年后提前還款，不收取任何違約金。

注：由于各大銀行的政策隨時調(diào)整，以上數(shù)據(jù)僅供參考，具體情況以實際執(zhí)行為準(zhǔn)。

條件允許選擇提前還款可以從負(fù)債中解脫出來也是一個不錯的選擇，但注意把握提前還貸時間。