買過房的朋友們，或許都知道，貸款買房時(shí)，可供選擇的還款方式有兩種，一種是等額本金，另一種則是等額本息。

對(duì)于等額本金和等額本息這兩種還款方式，到底如何選擇，很多人拿捏不準(zhǔn)：不確定哪種方式償還的利息少，也不確定哪種方式在提前償還貸款時(shí)不會(huì)吃虧。

那么今天就來為大家講一講等額本金和等額本息的區(qū)別。

為了方便計(jì)算，也為方便大家理解，因此，我們假設(shè)買房時(shí)的貸款本金為120萬元，分120期（一個(gè)月為一期）還清，年利率為6%（那么月利率=年利率12=0.5%）。

如果是到期后一次性還本付息，那么這個(gè)利息金額則是正確的。但如果是等額本金或者等額本息，那么這個(gè)利息金額就是錯(cuò)誤的。因?yàn)椋瑹o論是等額本金，還是等額本息，每一個(gè)月償還的金額中都包括了一定數(shù)額的貸款本金，也就是說，從第二個(gè)月起的每個(gè)月，用來計(jì)算利息的本金都在逐漸減少，而不是固定的120萬，那么每個(gè)月所產(chǎn)生的利息也就會(huì)隨著本金的遞減而遞減，也不再是固定的每月利息6000元，如此，無論是等額本金還是等額本息，最終的利息總額都會(huì)少于72萬元。

下面就來具體看一看等額本金和等額本息這兩種還款方式下的具體利息。

所謂等額本金的還款方式，就是指每個(gè)月償還的貸款本金都是相同的。

120萬元的貸款，分120個(gè)月還清，那么每一個(gè)月償還的貸款本金都是1萬元。

等額本金方式下的利息則是：

第一個(gè)月：120萬0.5%=6000元。那么第一個(gè)月需要償還的本息總額是16000元。

第二個(gè)月：由于第一個(gè)月已經(jīng)償還了1萬元的本金，那么計(jì)算利息的貸款本金已減少為119萬元，則第二個(gè)月利息為119萬0.5%=5950元。那么第二個(gè)月需要償還的本息總額是15950元。

第三個(gè)月：由于已經(jīng)償還了2萬的貸款本金，那么計(jì)算利息的貸款本金已經(jīng)變成118萬元，則利息是118萬0.5%=5900元。那么第三個(gè)月需要償還的本息總額是15900元。

……

第120個(gè)月：在第120個(gè)月時(shí)，貸款本金已經(jīng)償還了119萬，剩下的貸款本金只有1萬元，則利息是1萬0.5%=50元。那么最后一個(gè)月需要償還的本息總額是10050元。

由于以上利息金額是一個(gè)等差數(shù)列，那么按照等差數(shù)列的求和公式，因此，我們可以比較容易地計(jì)算出等額本金方式下的利息總金額是（6000+50）2120=363000元。

等額本息是指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

等額本息的還款公式是：

P:貸款本金

R:月利率

N:還款期數(shù)

月利率 = 年利率12

按照上述計(jì)算公式，120萬元貸款本金，分120期還清，在年利率為6%（即月利率為0.5%）的情況下，每個(gè)月的固定還款金額是13322.46元（這個(gè)固定還款金額可以通過等額本息還款計(jì)算器直接得出），那么還款總金額就是120期13322.46元=1598659.2元，其中償還的利息總金額則是1598659.2元-120萬元=398659.2元。

由此可見，等額本金和等額本息比較起來，有兩個(gè)不同：一是，等額本金償還的利息總額要比等額本息償還的利息總額少；二是，等額本金方式在前期每個(gè)月償還的本息總額要比等額本息方式償還的本息總額多，這意味著借款人在等額本金方式下前期的還款壓力要大于等額本息方式下前期的還款壓力。

同樣，為了討論方便，我們假設(shè)在第60期的時(shí)候提前一次性償還貸款本金。

首先，來看等額本金方式：

在等額本金的情況下，在第60期的時(shí)候，已經(jīng)償還的貸款本金為：60期1萬元=60萬元，利息為：（6000+3050）260=27萬元。

那么總還款金額就是147萬元（120萬元貸款本金加上27萬元利息）。

其次，再來看等額本息方式：

在等額本息的情況下，在第60期的時(shí)候剩余本金為689111.72元（直接根據(jù)等額本息公式計(jì)算得出），意味著已償還的貸款本金為510888.28元。

由于每一期償還的金額固定是13322.46元，那么60期總共償還的金額是60期13322.46元=799347.6元。

總償還金額為799347.6元，而其中償還的貸款本金為510888.28元，那么意味著已經(jīng)償還的利息為288459.32元。

那么總還款金額就是1488459.32元（120萬元貸款本金加上288459.32元利息）。

由此可見，如果在提前償還貸款本金的情況下，等額本金還的利息要少，等額本息還的利息要多，這樣看，等額本金似乎要比等額本息劃算一些。不過，無論是等額本金，還是等額本息，由于越往前面償還的利息要多于越往后面償還的利息，所以如果你已經(jīng)還了很多期數(shù)后再來選擇提前償還貸款本金，都不再怎么劃算。

等額本金的優(yōu)點(diǎn)是償還的利息要少于等額本息，但前期每個(gè)月償還的本息總額要多于等額本息，這對(duì)于一些人來說可能前期的還款壓力會(huì)比較大一點(diǎn)。

而等額本息的優(yōu)點(diǎn)則恰恰相反，即每個(gè)月償還的金額固定，而且前期每個(gè)月償還的本息總額要比等額本金少，這樣，還款壓力相較于等額本金要小，但等額本息償還的利息要多，而且前期償還的利息比重大，如果短期內(nèi)有提前償還貸款的安排，可能不怎么劃算。

因此，對(duì)于等額本金和等額本息到底應(yīng)該如何選擇，還是要根據(jù)個(gè)人的不同情況，并結(jié)合等額本金和等額本息的優(yōu)劣勢(shì)來確定，不可盲目地僅依據(jù)等額本金償還的利息要少以及提前償還貸款本金時(shí)更劃算就全部選擇等額本金。