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為什么房貸利率要改成經(jīng)營(yíng)性貸款利率？考慮到很多朋友的疑問(wèn)，寫(xiě)一篇文章詳細(xì)解答一下！

拋出問(wèn)題前請(qǐng)想好自己的需求。

以下是許多客戶(hù)最重要的三個(gè)要求。

第一，降低利率，省錢(qián)。

二是有流動(dòng)資金可用，可以用流動(dòng)資金做生意。

第三是債務(wù)整合。

第一，降低利率，省錢(qián)。

眾所周知，抵押的房子相當(dāng)于按揭，是在辦理按揭貸款的銀行抵押的。所謂轉(zhuǎn)按揭，就是把原來(lái)抵押的房子重新抵押給銀行。

舉個(gè)例子：王先生2015年買(mǎi)了一套價(jià)值100萬(wàn)的房子，首付30萬(wàn)，銀行按揭70萬(wàn)。經(jīng)過(guò)幾年的房產(chǎn)升值，每月還款，目前房產(chǎn)價(jià)值200萬(wàn)，還剩下60萬(wàn)房貸。60萬(wàn)過(guò)橋預(yù)付款從銀行放出來(lái)后，王先生擁有一套價(jià)值200萬(wàn)的完整房屋，現(xiàn)在還欠雇主60萬(wàn)。

房貸現(xiàn)在可以打7-9折，甚至全款。

現(xiàn)在以七折為例：200萬(wàn)* 0.7=140萬(wàn)，可以抵押140萬(wàn)，140萬(wàn)-60萬(wàn)(付過(guò)橋款)=80萬(wàn)。除去用人單位繳納的60萬(wàn)，還剩下80萬(wàn)資金。

貸款期限可為1-20年，利率3.85-5.95%(視征信情況而定)。還款方式是先還利息，后借本金，再還。急需資金周轉(zhuǎn)或者想節(jié)省房貸利息的可以了解一下，房貸利率在5%以上的可以參考一下。

取利率中間值。以下兩張圖僅供參考！(建議參考自己的房貸利率)

二?？捎脿I(yíng)運(yùn)資本

目前，這是大多數(shù)群體選擇轉(zhuǎn)貸的主要原因：

很多客戶(hù)已經(jīng)還了10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的房貸，房貸所剩無(wú)幾，房?jī)r(jià)價(jià)值是當(dāng)年買(mǎi)的房子的3-4倍以上。再貸款可以獲得大量的流動(dòng)資金，幫助他們創(chuàng)業(yè)，而且利率比較低。

比如客戶(hù)劉先生2010年買(mǎi)了一套50萬(wàn)的房子，貸款30萬(wàn)。目前按揭貸款余額不到10萬(wàn)，房產(chǎn)價(jià)值早已漲到200萬(wàn)。如果再貸款，可以獲得房產(chǎn)價(jià)值70%的貸款140萬(wàn)元，還掉之前房貸的10萬(wàn)元，可以實(shí)際使用130萬(wàn)元。有了130萬(wàn)元，你就投資了自己早就有的實(shí)體項(xiàng)目

盤(pán)活資金是客戶(hù)選擇的主要原因！

三。債務(wù)整合

什么是債務(wù)合并？也就是說(shuō)，有很多不同性質(zhì)的債務(wù)。

比如：房貸、信用卡、微貸甚至網(wǎng)貸。

很多客戶(hù)會(huì)為了方便或者不經(jīng)意的點(diǎn)網(wǎng)貸！

在這里，我們還是建議客戶(hù)不要隨意觸摸。點(diǎn)開(kāi)之后，銀行的低利率會(huì)把你拒之門(mén)外！

多個(gè)貸款變成一個(gè)抵押貸款

:以前還款狀態(tài)的房貸信用卡

按揭后，每月還：貸款。

它可以轉(zhuǎn)化債務(wù)，讓生活更輕松。

示例：

可以明顯看出，每月還款2.5萬(wàn)元變成了5000元，這就是轉(zhuǎn)按揭的魅力。

補(bǔ)充：搬運(yùn)所需材料

借款人及配偶的證件，如身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證等。

經(jīng)營(yíng)資質(zhì)文件，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。

(3)企業(yè)經(jīng)營(yíng)證明，如流水、稅單或其他反映企業(yè)盈利情況的材料；

擔(dān)保所需的證明文件，如抵押(質(zhì)押)擔(dān)保，須提供抵押(質(zhì)押)物的所有權(quán)和價(jià)值證明，有處分權(quán)人同意抵押(質(zhì)押)的證明；

一個(gè)月內(nèi)打印的紙質(zhì)信用信息。

注意：這個(gè)計(jì)劃是武漢的一個(gè)地方性階段性政策，不會(huì)長(zhǎng)期存在。具體以武漢當(dāng)?shù)丶磿r(shí)政策為準(zhǔn)。

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相關(guān)問(wèn)答：

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我有和銀行多年打交道的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)問(wèn)題我比較有發(fā)言權(quán)：低利率是真實(shí)的，但是您是否符合條件或是否值得轉(zhuǎn)換，需要根據(jù)您的實(shí)際情況和需求來(lái)綜合判斷和決策的！這是一個(gè)算術(shù)題目，下面由我一一道來(lái)：

一、首先要判斷您是否符合申請(qǐng)最低利率的要求：

受今年的疫情影響，國(guó)家和銀行都紛紛出臺(tái)支持企業(yè)的扶持政策，像深圳市場(chǎng)，很多銀行都可以做到年化3.85%的利率，這遠(yuǎn)低于目前深圳的房貸按揭利率（首套：4.95%，二套5.25%，商業(yè)5.78%，前幾年普遍更高，使用了公積金的按揭貸除外），但這屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，需要名下有企業(yè)或個(gè)體戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。這種經(jīng)營(yíng)貸利率低于按揭利率的情況，在國(guó)內(nèi)其他大中城市都是很普遍的，每個(gè)城市對(duì)這類(lèi)貸款都會(huì)有不同的要求（如部分地區(qū)或銀行對(duì)是否實(shí)際經(jīng)營(yíng)沒(méi)有要求），所以需要評(píng)估你是否符合，如果申請(qǐng)不了市面上最低的，那根據(jù)您的實(shí)際情況可申請(qǐng)的是多少，這需要咨詢(xún)了解當(dāng)?shù)劂y行政策的人 。

二、其次是是否值得轉(zhuǎn)換，這和您的真實(shí)需求有關(guān)：

1、您的真實(shí)需求是什么？

通過(guò)一些宣傳資料，您可以了解到，將按揭貸轉(zhuǎn)成經(jīng)營(yíng)貸主要有以下好處：

a.降低利率:每年可以降多少？是否能達(dá)到你的期望？3-5年降低的利率是否可以覆蓋你轉(zhuǎn)換的成本？這和你目前的按揭利率高低有關(guān)系，也和你可以申請(qǐng)的最低利率有關(guān)系。

b.獲得流動(dòng)資金：因?yàn)樽鼋?jīng)營(yíng)貸可以貸到房產(chǎn)估值的7成，所以置換后，你可以拿到的資金=房產(chǎn)估值的7成-原欠款，所以是否需要置換，也要看你是否有獲得流動(dòng)資金的需求，拿出的額度是否能滿(mǎn)足你的要求，當(dāng)然也不一定能拿到流動(dòng)資金，比如你付的是三成首付，剛買(mǎi)房子時(shí)間不長(zhǎng)，或者房子幾年沒(méi)漲，甚至下跌了的情況。

c.降低還款壓力:原來(lái)的等額本息可以改為先息后本，之前每月要月供2萬(wàn)，轉(zhuǎn)換后，可能就只需要還1.2萬(wàn)（利率降低了，又只要還息），有些人說(shuō)等額本息好，有些人說(shuō)先息后本好，主要是和你的資金是否充裕有關(guān)，有些人剛買(mǎi)房一兩年，月供壓力非常大，如果能將月供降低一半，或者三分之一，生活質(zhì)量肯定大為改善，但有些人資金很充裕，就不會(huì)有這樣的需求。

2、置換可能需要哪些成本？

a.提前還款罰息：按揭置換成經(jīng)營(yíng)貸，一般是把原銀行的欠款提前還清（自己沒(méi)有這筆資金，可以找擔(dān)保公司），再抵押到低利息的銀行，在深圳，所有銀行只要按揭滿(mǎn)三年，都會(huì)免罰息，有些銀行是按未還款金額的1.5%罰息，有些銀行是直接罰三個(gè)月月供，也有些銀行是按三二一法則罰，即未滿(mǎn)一年，罰三個(gè)月月供，滿(mǎn)一年，罰兩個(gè)月，滿(mǎn)兩年，罰一個(gè)月。也有些小銀行，只要月供滿(mǎn)半年就免罰息，或者可以溝通減免。你屬于哪種情況？需要多少罰息？這個(gè)可以明確的算出來(lái)。

b.贖樓費(fèi)用：如果需要找擔(dān)保公司贖樓，就會(huì)產(chǎn)生贖樓費(fèi)用，深圳市場(chǎng)一般是萬(wàn)6到萬(wàn)8一天，時(shí)間一般10-15天，這個(gè)費(fèi)用也很容易算出來(lái)。

c.融資服務(wù)費(fèi)：融資中介的服務(wù)傭金，在深圳市場(chǎng)，一般是融資金額的1%-2%，具體和金額大小和客戶(hù)資質(zhì)情況以及融資要求有關(guān)，當(dāng)然如果你不通過(guò)融資中介辦理也可以，就像你買(mǎi)房不通過(guò)中介一樣，是否需要融資中介的服務(wù)，你可以根據(jù)自己的需要選擇。

三、還會(huì)有哪些需要考慮的因素：

1、名下沒(méi)有公司或個(gè)體戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，怎么辦？

有些銀行可以接受直系親屬的公司，也有些可接受第三方抵押，也有極少部分銀行可以接受剛過(guò)戶(hù)的公司，除了以上辦法，還可以選擇不需要公司或個(gè)體戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的方案-做抵押消費(fèi)貸，不過(guò)額度會(huì)有限制，利息也沒(méi)法做到非常低，所以選擇的人不多。

2、經(jīng)營(yíng)貸到期了怎么辦？

a.是否可以續(xù)簽？

大家都知道，經(jīng)營(yíng)貸的時(shí)間基本都是5年以?xún)?nèi)，主流的是3年和5年，到期了一般都是可以續(xù)簽合同的，畢竟銀行之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，但前提是你之前的還款狀態(tài)需要是正常的，征信不要出現(xiàn)嚴(yán)重逾期或增加大量其它債務(wù)。到期后，有些銀行只要續(xù)簽合同就可以，有些銀行會(huì)需要將本金還進(jìn)去，再走一次審批流程，這種需要還本金的，市場(chǎng)上俗稱(chēng)“過(guò)橋”，找擔(dān)保公司“過(guò)橋”，一般是萬(wàn)8到千1一天，一般3-5天就可以。

b.續(xù)簽后的利率是多少？

有些銀行是可以在上一個(gè)合同中約定和之前執(zhí)行同樣利率的，如果當(dāng)時(shí)利率更低，就可以以當(dāng)時(shí)的利率執(zhí)行。有些銀行是要看3年或5年后市場(chǎng)的情況，根據(jù)當(dāng)時(shí)銀行政策利率執(zhí)行的，從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)的利率也會(huì)非常優(yōu)惠，因?yàn)閲?guó)家和銀行未來(lái)大力企業(yè)支持的政策是不會(huì)變的。

c.是否有超長(zhǎng)年限的？

深圳市場(chǎng)上也有超長(zhǎng)年限的經(jīng)營(yíng)貸，有授信10年和20年的，但這類(lèi)一般只能做等額本息，利率也難做到市場(chǎng)最低，所以實(shí)際選擇的人比較少，同時(shí)，銀行每年都會(huì)做貸后審查。

：銀行按揭貸是否需要轉(zhuǎn)換成低利息的企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，是要根據(jù)您的實(shí)際情況和需求綜合判斷和決策的，全國(guó)每個(gè)城市的貸款利率、經(jīng)營(yíng)貸條件、貸款流程等都會(huì)有所區(qū)別，上面分享中引用的一些數(shù)據(jù)和市場(chǎng)情況都是引用深圳地區(qū)的，僅供參考，請(qǐng)咨詢(xún)當(dāng)?shù)劂y行的政策后再做決策，希望以上的分享對(duì)大家有所幫助。

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